PROMET NEPOKRETNOSTI
Promet nepokretnosti regulisan je Zakonom o prometu nepokretnosti.
Nepokretnosti jesu:
- zemljišta
- zgrade
- posebni delovi zgrada : stanovi I poslovne prostorije
- garaže i garažna mesta
Promet nepokretnosti je prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, uz naknadu ili bez naknade.
UGOVOR O KUPOPRODAJI NEPOKRETNOSTI
Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pisanoj formi i to u obliku javnobeležničke (solemnizovane) isprave.
Osnovni elementi ugovora su :
- predmet ugovora – neophodno je tačno i precizno opisati nepokretnost koja je predmet kupoprodaje
- kupoprodajna cena
Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti utvrđuju se prava i obaveze prodavca i kupca.
Prodavac je u obavezi :
- da preda nepokretnost koja je predmet kupoprodaje kupcu, a u roku koji je preciziran ugovorom o kupoprodaji i
- da prenese pravo svojine na kupca /clausula intabulandi/, nakon isplate kupoprodajne cene u celosti, od strane kupca.
Obaveza kupca je :
- da prodavcu isplati kupoprodajnu cenu u celosti, na način i u roku koji je preciziran ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti.
SOLEMNIZACIJA UGOVORA
Ugovor o prometu nepokretnosti potvrđuje -overava javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora.
Postoji razlika izmedju :
- solemnizacije ugovora i
- overe potpisa na ugovoru od strane javnog beležnika.
Solemnizacija ugovora znači overu sadržine ugovora, dok je overa potpisa samo utvrdjivanje identiteta potpisnika.
Overa u formi solemnizacije, uslov je punovažnosti ugovora o prometu nepokretnosti.
PONUDA PRAVA PREČE KUPOVINE
Ukoliko na nepokretnosti postoji više suvlasnika, suvlasnik koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima.
Ponuda mora da sadrži :
- podatke o nepokretnosti
- cenu
- sve ostale uslove prodaje
Ponuda mora biti u pisanom obliku i dostavlja se svim suvlasnicima istovremeno, a suvlasnici imaju pravo da se na takvu ponudu izjasne u roku od 15 dana i to preporučenom pošiljkom.
Ukoliko se suvlasnik koji ima pravo preče kupovine u roku od 15 dana ne izjasni na ponudu, smatra se da isti nije zainteresovan za kupovinu ponuđenog mu suvlasničkog dela, te suvlasnik koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, u tom slučaju, može isti da proda drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima, od uslova koje je ponudio suvlasnicima.
Ukoliko suvlasnik koji ima nameru da proda svoj suvlasnički deo, isti ne proda u roku od jedne /1/ godine, nakon proteka tog roka, mora ponovo da dostavi drugim suvlasnicima ponudu prava preče kupovine.
Ako ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom.
Kad ima više suvlasnika koji imaju iste suvlasničke delove, suvlasnik koji prodaje svoj suvlasnički deo ima pravo da odluči kome će prodati.
KAPARA I NJEN ZNAČAJ KOD KUPOPRODAJE NEPOKRETNOSTI
Ukoliko prodavac i kupac pre zaključenja glavnog ugovora o kupoprodaji, zaključe predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, tom prilikom, kupac isplaćuje kaparu prodavcu, koja predstavlja garanciju da će doći do zaključenja glavnog ugovora o kupoprodaji.
Kapara je deo kupoprodajne cene i većinom se daje u visini od 10% od ugovorene kupoprodajne cene.
Ukoliko ne dodje do zaključenja glavnog ugovora o kupoprodaji, postoje dva slučaja na koji način i u kojoj visini, prodavac vraća kaparu kupcu :
- prodavac vraća kupcu kaparu u visini u kojoj je istu primio u slučaju :
- sporazumnog raskida predugovora
- ukoliko se predugovor ne može ispuniti zbog više sile
- ako su za nezaključenje glavnog ugovora krive obe ugovorne strane
- prodavac vraća kupcu kaparu u duploj visini u slučaju :
- ako prodavac odustane od zaključenja ugovora
Ukoliko kupac odustane od zaključenja glavnog ugovora, prodavac nema obavezu da vrati kaparu kupcu.
ZAJEDNIČKA IMOVINA BRAČNIH DRUGOVA
Zajednička imovina bračnih drugova je imovina koju su bračni drugovi stekli za vreme trajanja bračne zajednice.
U mnogo slučajeva, na nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje, kao vlasnik iste, upisan je u katastru nepokretnosti jedan bračni drug, iako se radi o zajednički stečenoj imovini.
Zbog takvih slučajeva, prilikom zaključenja ugovora o kupoprodaji, neophodno je prisustvo bračnog druga prodavca /ukoliko je prodavac u braku, što se dokazuje uvidom u izvod iz knjige rođenih/.
U napred navedenom slučaju, bračni drug prodavca unosi se u ugovor o kupoprodaji, kao davalac saglasnosti i isti potpisuje ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, u svojstvu davaoca saglasnosti.
Bračni drugovi koji stiču zajedničku nekretninu biće automatski upisani u katastar nepokretnosti kao nosioci prava zajedničke svojine.
Medjutim, ako se radi o posebnoj imovini stečenoj u toku braka, postoji mogućnost da se bračni drug kupca saglasi da samo jedan partner – kupac, bude upisan u katastar nepokretnosti kao vlasnik.
KATASTAR NEPOKRETNOSTI I NJIHOV ZNAČAJ
Katastar nepokretnosti I podaci sadržani u njemu doprinose sigurnosti u prometu nepokretnosti, jer su podaci sadržani u istima, javni I dostupni svima.
Svojina na nepokretnostima stiče se upisom u katastar nepokretnosti.
POREZ NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA
Porez na prenos apsolutnih prava plaća se kod prenosa prava svojine na nepokretnosti.
Poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora o kupoprodaji.
Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5%.
Osnovica poreza
Osnovica za obračun visine poreza je ugovorena kupoprodajna cena.
Medjutim, ukoliko poreski organ utvrdi da je ugovorena kupoprodajna cena niža od tržišne, poreski organ će, u roku od 60 dana od dana prijema prijave za obračun poreza, odnosno u roku od 60 dana od dana saznanja za kupoprodaju, utvrditi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti.
KUPOVINA PRVOG STANA I OSLOBODJENJE OD PORESKE OBAVEZE
Kupac prvog stana ne plaća porez na prenos prava svojine na stanu za površinu do 40 m2 ako :
- od 01.07.2006.godine nije imao u svojini ili susvojini stan na području Republike Srbije
- je punoletan državljanin Republike Srbije
- ima prebivalište na teritoriji Republike Srbije.
Nadalje, kupac prvog stana ne plaća porez na prenos prava svojine na stanu za površinu do 15 m2 po svakom članu porodičnog domaćinstva, ako od 01.07.2006.godine taj član nije imao u svojini stan na teritoriji Republike Srbije.
Članovi porodičnog domaćinsta smatraju se lica koja sa kupcem ostvaruju zajednicu života, privredjivanja I trošenja prihoda i to :
- kupčev supružnik
- kupčeva deca i usvojenici
- deca i usvojenici kupčevog supružnika
- kupčevi roditelji, usvojitelji
- roditelji, usvojitelji kupčevog supružnika
I pod uslovom da navedena lica imaju isto prebivalište kao kupac.
Imate pitanja iz oblasti kupoprodaje nekretnina. Tu smo, pitajte.
